יש כמה וכמה גישות להעריך נדל"ן, כל גישה מתאימה לסוג נכס שונה.

כאשר שמאי מקרקעין מומלץ, מגיעה להעריך נכס הוא משתמש באחד מסוגי הגישות המקובלות:

גישת ההשוואה, גישת היוון ההכנסות וגישת העלויות.

לכל נכס ונכס מקרקעין יש את הגישה העדיפה והנכונה להערכת שווי המדויק יותר עם התוקף הגבוה להערכתו!

על פי התקינה השמאית – תקן 2 לתקינה יש לכל נכס את הגישה העדיפה עם התוקף הגבוה יותר להערכת הנכס על פי סוגו.

לדוגמה: דירת מגורים בבניה רוויה – הגישה בבעלת התוקף הגבוה היא גישת ההשוואה. לעומת בניין משרדים אשר הגישה העדיפה עם התוקף הגבוה יותר היא גישת היוון ההכנסות.

סוגי הגישות:

גישת ההשוואה

זוהי גישת השומה הבסיסית ביותר בא משתמש שמאי המקרקעין בהערכת השווי, והיא תהיה עדיפה כמעט בכל מקרה שניתן להשתמש בה  כמו שאפשר לראות בתקינה השמאית.

גישת ההשוואה מתבססת על ניתוח עסקאות מכירה / רכישה שנעשו בנכסים דומים בסביבה הקרובה – בים עסקת ההשוואה לעסקה שנבדקת השמאי נותן התאמות  לדוגמה: התאמה למיקום הנכס, גודל הנכס, נגישות ועוד..

גישת הוון ההכנסות הגישה הכלכלית

גישת היוון ההכנסות נקראת בנוסף גישה הכלכלית,  בגישה זאת מתבסס שמאי מקרקעין הרווח  שמפיק בעל הנכס מדמי השכירות, ובהתאם לשיעור ההוון או שיעור התשואה שמקובל בנכסים דומים בסביבה הקרובה  מעריך השמאי את שווי הנכס.

גישת הוון ההכנסות מקובלת בעיקר בנכסי נדל"ן מניבים כמו מבני מסחר  מבני משרדים  כפי שניתן לראות בתקינה השמאית המוזכרת לעיל.

בנוסף גישה זאת עדיפה בעיקר להערכת שווי נכסים תפעוליים – עסק חיי .

גישת ההעלות

גישת העלות מתבססת על סך כל מרכיבי הנכס, קרקע + עלויות בניה + רווח יזמי + מע"מ.

דהיינו כלל עלויות הבניה.

בגישה זאת לרוב שמאי המקרקעין יעדיף לעשות שימוש כאשר אין לו אפשרויות אחרות להסתמך עליהם כמו עסקאות השוואה של מכירת נכסים בסביבה הקרובה או נכסים שאפשר לעשות עליהם התאמות או שאין תזרים הכנסות מהנכס.

גישה זו דומה לסגנון הערכת שווי של חברה לפי ההון העצמי.

ניתן לקרוא עוד על שמאות מקרקעין באתרנו.

הכותב הינו שמאי מקרקעין בירושלים